O que devo analisar antes de comprar um imóvel em leilão?

Veja como lucrar com este tipo de negociação.

Ao adquirir um imóvel em leilão o objetivo é sem dúvida a oportunidade de fazer um bom negócio.

E o sucesso é garantido quando se toma os devidos cuidados.

Quando a venda de um imóvel é disponibilizada em um leilão promovido por Bancos ou pelo Judiciário, sem qualquer sombra de dúvidas o preço ofertado é menor do que aquele de mercado.

Isto porque, como ocorre em todo leilão, há dois momentos em que é possível dar um lance: num primeiro momento, chamado ´1ª praça´, o imóvel é oferecido pelo valor que foi avaliado pelo perito judicial ou um profissional contratado, correspondente ao valor de mercado;

E um segundo momento, chamada ´2ª praça´, quando o imóvel é leiloado por valor inferior àquele de 1ª praça, que inclusive pode alcançar uma redução de até 50% do valor proposto inicialmente.

Ou seja, a oportunidade de adquirir um imóvel pela metade do preço de seu valor de mercado é bastante atraente.

Mas, antes de aproveitar esta oferta, é necessário atentar-se para alguns detalhes que são importantíssimos, o primeiro deles é verificar se sobre o imóvel recaem débitos relacionados a condomínio e IPTU em atraso, ou mesmo, se existem outros valores que podem futuramente serem acrescidos ao montante final após pago o valor de arrematação.

Explicando de uma forma bem simples e didática: se a diferença entre o valor do lance ofertado e o valor do débito judicial do qual foi penhorado o imóvel for igual ou superior às dívidas que recaem sobre o imóvel, a própria diferença será utilizada para o pagamento, de modo que adquirente (arrematante) do imóvel com nada mais se preocupará.

Vejamos este exemplo: digamos que o débito de José, com um Banco, no processo judicial, seja de R$ 50.000,00, e o imóvel em questão tenha sido avaliado em R$ 300.000,00. Em leilão, em 1ª praça ele foi ofertado por R$ 300.000,00, sendo que nenhum interessado houve; então, em 2ª praça, o valor foi reduzido em 50% e arrematado por R$ 150.000,00. Destes R$ 150.000,00, R$ 50.000,00 serão destinados ao credor na ação (Banco), e R$ 100.000,00 restantes devolvidos para José.

Agora imaginemos uma outra situação: neste mesmo imóvel, caso houvesse débitos condominiais, antes de ´devolver´ os R$ 100.000,00 para José, serviria este valor a pagar tais débitos. Ou seja, se os débitos condominiais fossem de R$ 5.500,00, dos R$ 150.000,00 ofertados no leilão, R$ 50.000,00 serão destinados ao credor na ação (Banco), R$ 5.500,00 servirão a pagar os débitos condominiais, e a José seria devolvido apenas R$ 94.500,00.

Neste momento você deve estar se perguntando, claro, entendi, eu arremato o imóvel e os credores recebem a quantia a que tem direito, certo?

E minha resposta é: Certo, mas a verdade é que nem sempre é tão simples assim e pode acontecer dos débitos superarem o valor ofertado em leilão. E nesta situação poderá o arrematante ao adquirir o bem se obrigar a quitar os débitos excedentes.

Voltando ao nosso exemplo – caso os débitos condominiais superem o valor ofertado em leilão, isto é, caso os débitos condominiais fossem superiores a R$ 150.000,00, o excedente deverá ser pago pelo adquirente. Ou seja, se os débitos condominiais fossem de R$ 110.000,00, dos R$ 150.000,00 ofertados no leilão, R$ 50.000,00 serão destinados ao credor na ação (Banco), R$ 100.000,00 servirão a pagar os débitos condominiais, e o adquirente (arrematante) deverá pagar R$ 10.000,00. E a José não sobraria qualquer valor a ser devolvido.

E como faço para saber essas informações?

Normalmente, essas informações serão divulgadas no edital de arrematação, mas como bom investidor, para não ter nenhum susto sempre sugerimos aos nossos clientes fazer uma consulta nas certidões de débitos de condomínio e IPTU atualizadas, assim evitamos qualquer desencontro de informações.

E o que mais devo prestar atenção?

Um outro ponto a considerar é o fato de o imóvel que se está adquirindo em leilão estar ocupado por pessoas. Nestes casos, no próprio processo judicial há possibilidade de o Juiz expedir mandado de desocupação, sem a necessidade de ter que iniciar um novo processo para obrigar os ocupantes a deixar o imóvel. Sem dúvidas trará grande economia processual e redução de custos.

Outro número a se colocar na ´conta´ é a comissão que futuramente se pagará a eventual corretor, se sua opção for revender o imóvel. Sim, tal custo (normalmente de 6% cobrado pelas imobiliárias) deve ser contabilizado a evitar surpresas.

Uma outra despesa será a taxa registro do Auto de Adjudicação junto ao Tabelião de Imóveis. Pois, ao adquirir o imóvel no leilão, o Juiz do processo expedirá em seu favor o Auto de Adjudicação, que nada mais é que uma declaração de que o imóvel pertence a você e deverá ser averbada à matrícula do imóvel tal Auto de Adjudicação, arcando com os custos do registro.

Por fim, não podemos esquecer que se o objetivo é adquirir o imóvel por preço reduzido e logo em seguida vende-lo, há que recolher junto à receita federal imposto de renda sobre a diferença, isto é, haverá que recolher imposto de renda sob a diferença entre o valor pago na aquisição e o valor vendido, ou seja, ao adquirir o bem por R$ 100.000,00 e logo em seguida vende-lo por R$ 180.000,00 haverá que recolher imposto sobre R$ 80.000,00

E se eu for adquirir o imóvel para o meu uso, o que devo me preocupar?

Nesta situação, não haverá o pagamento de imposto de renda ou comissão de corretagem futura, mas os custos com os débitos excedentes como comentamos em nosso exemplo, e para retirar o ocupante do imóvel arrematado caso houver, além de claro, do registro do Auto de Adjudicação no Cartório de Registro de imóveis, são inerentes a qualquer transação de arrematação de imóvel em leilão.

Não se esqueça também de refletir sobre as condições do imóvel e a necessidade de investimentos com reformas adequando o imóvel às suas expectativas.

O edital terá toda a descrição do imóvel para que você possa colocar na ponta do lápis todos os custos que envolvem a arrematação.

Levando-se em consideração todos estes fatores, com certeza conseguirá o adquirente fazer um bom planejamento e minimizar riscos e ao final, confirmar ter feito um ótimo negócio por ter adquirido um imóvel em leilão. Quanto maior for o planejamento e a estimativa de custos, maior a satisfação final de um negócio bem feito e lucrativo!

Publicado por Sérgio Mancuso e Beatriz Corazza