Garantia locatícia: quais modalidades podem ser exigidas pelo locador.

Garantia locatícia: quais modalidades podem ser exigidas pelo locador.

A locação de bens imóveis pode ser muito rentável, mas ao encontrar uma pessoa interessada no imóvel é preciso atentar-se para algumas formalidades, entre elas: a garantia contratual que será exigida, evitando assim dores de cabeça futuras.

A lei de locações determina as relações entre os locadores e locatários trazendo segurança jurídica para este tipo de negócio, permitindo que o locador possa exigir do locatário, entre as modalidades descritas, uma forma para assegurar o pagamento do aluguel mais os encargos da locação.

Quais são as modalidades de garantia disponíveis?

As garantias previstas na Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato), em seu artigo 37 dispõe que os locadores poderão exigir dos locatários uma das seguintes modalidades, caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de investimento. Veja abaixo como elas funcionam:

Caução: é a entrega de um bem móvel ou imóvel que ficará disponível para o locador durante a vigência da locação, para que, no caso do descumprimento contratual seja levantado em garantia. No fim da locação, tendo o locatário cumprido suas obrigações, deverá o locador devolver ou liberar a garantia ao locatário.

Dentro desta modalidade, a forma mais comum da caução é o depósito em dinheiro, não podendo, a quantia, exceder a três vezes o valor do aluguel – importante ressaltar que a soma deve ser apenas do valor do aluguel, não podendo incluir os encargos locatícios como condomínio, IPTU, etc., e deve ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Uma vez cumprida pelo locatário todas obrigações, deverá o locador, se estiver em posse do dinheiro, devolver corrigido pela poupança sob pena de incorrer em crime de apropriação indébita.

Nesta situação a desvantagem é que a garantia ficará limitada ao valor depositado, que poderá ser acrescido da diferença caso haja aumento no valor do aluguel durante o período da locação, mas na entrega das chaves se a dívida do locatário ultrapassar o valor dado em garantia a diferença deverá ser exigida apenas pelas vias extrajudiciais ou judiciais, devendo aguardar o fim do processo para receber, se assim o juiz determinar.

Também é possível disponibilizar um veículo ou um imóvel como forma de garantir caso haja inadimplência do locatário. No caso do veículo é necessário que o locador solicite ao locatário que forneça certidão emitida pelo DETRAN comprovando a propriedade do bem, e deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos dando publicidade ao ato. Já no caso dos imóveis, deverá ser registrado no cartório de registro de imóveis do imóvel que estiver sendo dado em garantia, para assim ser oponível contra terceiros.

Outra forma de caução existente e bastante utilizada é o título de capitalização com a finalidade específica para dar em garantia sobre aluguéis, podendo o locador exigir o montante ideal para a locação. Neste caso basta o locatário procurar uma empresa que emita esses títulos específicos, que é facilmente encontrado em bancos ou seguradoras, depositando o valor exigido para a empresa, que fará a gestão do título até o fim da locação.

Fiança: Esta é uma modalidade bastante utilizada e exigida pelos locadores. O fiador é uma pessoa que garantirá o pagamento do aluguel quando o locatário não honrar. No silêncio do contrato, o fiador só poderá ser intimado a quitar os débitos de forma subsidiária, ou seja, quando esgotar todas as tentativas com o locatário. Mas se o contrato for bem redigido, poderá o fiador ser inserido no polo passivo desde o começo da ação garantindo assim agilidade ao processo.

Ao optar por esta modalidade é importante fazer uma análise minuciosa da documentação, garantindo assim, que, se o locatário se tornar inadimplente, o fiador terá condições de garantir as obrigações contratuais.

Durante a locação o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, notificando o locatário sob pena do desfazimento da locação.

Seguro fiança locatícia: esta modalidade faz vez do fiador em forma de seguro. Nesta modalidade havendo inadimplência do aluguel e encargos, o seguro quitará os valores em aberto e procederá o despejo caso o locatário não sane as dívidas com a seguradora.

Esta é uma modalidade que garante de forma rápida e precisa o aluguel no caso de inadimplência, mas para que seja de fato uma boa garantia é preciso ficar atento as coberturas contratadas, ela se assemelha a contratação de um seguro de carro/incêndio etc, que você pode escolher as coberturas que deseja contratar, e o preço varia conforme aumentam ou diminuem essas coberturas. Normalmente, quem contrata o seguro é o próprio locatário que paga por ele, e o beneficiário é o locador, mas o locador deve estar presente nessa negociação para que não saia no prejuízo garantindo o mínimo de cobertura para a locação.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: esta modalidade de garantia nada mais é do que quotas de fundo de investimento, que o locatário cede, através de uma cessão fiduciária o direito de o locador adquirir a propriedade destas cotas em caso de inadimplência do aluguel. Essa operação é gerida pela administradora do fundo de investimento e autorizada pela CVM.

A operação é simples, devendo cumprir algumas formalidades para constituir o direito ao locador em caso de inadimplência do locatário, e não há prejuízo da possibilidade de mover ação de despejo e cobrança da diferença, caso a garantia não cubra a totalidade da dívida em questão.

A lei obriga apresentar garantia locatícia para firmar um contrato de locação?

A lei do inquilinato não obriga que o locador exija alguma modalidade de garantia locatícia, e, apesar de muitos pensarem que está não é uma opção, dependendo do interesse das partes é possível sim elaborar um contrato de locação sem garantia, e a lei nesta situação prevê uma facilidade para o despejo, podendo ser concedido a liminar de despejo, ou seja, o julgamento antecipado para que o inquilino desocupe o imóvel de forma rápida, garantindo agilidade ao processo.

Esta prerrogativa de aceitar um contrato de locação sem garantia, é apenas do locador, podendo o locatário apenas apresentar suas possibilidades.

Posso exigir mais de uma modalidade de garantia locatícia?

A lei do inquilinato, em seu artigo 37, parágrafo único, veda de forma expressa a possibilidade de o locador exigir mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação, ou seja, se você já optou pelo fiador, não pode exigir do locatário um depósito caução de três aluguéis, por exemplo.

Para garantir uma locação sem dor de cabeça é importante uma boa assessoria jurídica especializada na área imobiliária.

Escrito por Beatriz Corazza