Condomínio (Edilício)

Há muitas dúvidas em relação à expressão Condomínio, o que ela significa e abrange. Vários são os inquilinos (de locações residenciais ou comerciais) que inadvertidamente acreditam serem “condôminos” e gozarem dos direitos ao condomínio relacionados.

Contudo, nem sempre o ocupante de um imóvel pertencente a um edifício residencial comercial é um condômino. A dúvida se origina, principalmente, pela utilização de espaços externos ao imóvel (corredores, garagem elevadores hall de entrada) ditas “áreas comuns”.

E tal expressão – “áreas comuns” só existe dentro de um condomínio, isto é, um prédio pertencente a muitos proprietários – os condôminos.

Quando o prédio pertence a UM ÚNICO dono, QUE ALUGA as salas ou apartamentos lá existentes para vários inquilinos, as áreas externas às unidades locadas embora ditas popularmente como “áreas comuns”, não o são, já que – como dito acima – não pertencem a vários proprietários, mas apenas UM. Tais áreas externas são na verdade áreas de trânsito, de fruição, de livre acesso, comuns aos inquilinos, por isso ditas também como “áreas comuns”.

Assim, de forma sucinta, esclareceremos o que é um condomínio, os tipos existentes, com destaque ao condomínio dos edifícios chamado de ´condomínio edilício´, como detalharemos:

Afinal, o que é um condomínio?

O condomínio é definido como uma copropriedade, ou seja, “a circunstância de ser um objeto pertencente a mais de uma pessoa”.

CONDOMÍNIO está previsto no Direito Civil como instituto que se aplica quando duas ou mais pessoas, simultaneamente, detêm idênticos direitos e obrigações de proprietários sobre o mesmo bem. Desta forma, fica claro que o locatário, ou seja, quem aluga um imóvel dentro de um edifício ou complexo de imóveis não é condômino.

Há várias espécies de condomínios, com regras e características próprias que a diferenciam entre si. Entre elas temos os Condomínios: Voluntário, Necessário, Edilício, de Lotes, entre herdeiros, em Multipropriedade, etc. Aqui discorrermos um pouco sobre o CONDOMÍNIO EDILÍCIO ou ‘em plano horizontal’ (residenciais ou comerciais) que se refere exclusivamente aos imóveis onde coexistem unidades que são propriedade comum e propriedade exclusiva ou individual. Exemplo: num edifício residencial, o apartamento é de propriedade exclusiva de um proprietário (que possui a fração correspondente àquela unidade do condomínio) e, os elevadores, o hall de entrada e o salão de festas são partes comuns de todos os proprietários.

Vale destacar que num condomínio, cada unidade autônoma precisa estar devidamente discriminada, individualizada e identificada no documento de INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO (‘memorial de instituição de condomínio) firmado no Cartório de Registro de Imóveis juntamente com projeto arquitetônico aprovado, alvará de construção, atribuição de unidades autônomas - com a fração ideal do terreno e das partes comuns a cada unidade, habite-se e outros documentos pertinentes, a depender se a obra está em construção ou concluída.

Qual é a diferença entre instituição de condomínio e convenção de condomínio? 

Enquanto a INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO é o ato que formaliza a criação do condomínio edilício, após sua construção, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO regula a vida em condomínio. Ressalta-se que é a Instituição de Condomínio que estabelece o direito de propriedade de um condômino à sua fração ideal.

Incorporação imobiliária é a mesma coisa que instituição de condomínio?

Não, A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA é um processo legal e econômico que envolve uma série de etapas, objetivando o planejamento (compra do terreno, elaboração do projeto, etc.), a construção e a venda das futuras unidades autônomas de um empreendimento – processo através do qual se constrói uma obra de condomínio.

Enquanto a INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO é o ato que formaliza o Condomínio em si e deve ser efetuada após a edificação do imóvel, já estabelecendo as unidades e logo, o direito de propriedade de cada condômino à sua fração ideal.

Assim, construído o prédio (pelo incorporador ou construtor), estando devidamente constituído o Condomínio (instituição de condomínio registrada e com CNPJ), e vendidas as unidades autônomas, temos o CONDOMÍNIO (edilício) formado pelos proprietários das unidades autônomas.

Onde entra o regimento interno? E a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio e o regimento interno são documentos que estabelecem as regras de um condomínio, a fim de propiciar uma boa gestão e garantir o bem-estar e o bom convívio entre os moradores, mas possuem funções diferentes:

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO define as regras gerais da estrutura organizacional e funcionamento do edifício (ou conjunto de edificações), como: finalidade das unidades (residencial, comercial ou mista), responsabilidades legais, administração e uso de recursos financeiros; normas para as unidades que envolvem encanamentos, eletrodutos, registros e equipamentos; definição da administração por síndico nomeado em assembleia geral e conselho consultivo, etc. É essencial para a existência legal do condomínio. É elaborada pela construtora ou incorporadora do prédio e aprovada, por meio de votação, por 2/3 dos condôminos. Na maioria das vezes, o primeiro síndico é escolhido pela própria construtora, já que é ela proprietária de muitas unidades (mais de 2/3), ainda não comercializadas.

O REGIMENTO INTERNO, por sua vez, elaborado e aprovado em votação, pelos condôminos, define as regras de convivência e conduta entre os condôminos e visitantes, por exemplo, regras para a convivência e o uso das áreas comuns do condomínio, uso do estacionamento, da área da recepção, entrada social e de serviço, sobre barulho nos espaços individuais e comuns, área de depósito de lixo, assim como, sobre a criação, manutenção e condução de animais de estimação nas unidades e áreas comuns, que devem ser seguidos, sob pena de multas, pois visa o bom funcionamento e a boa convivência entre os condôminos, moradores e visitantes. 

E quem é o Síndico no Condomínio?

O Síndico é o(a) responsável por administrar um condomínio (residencial, comercial ou misto). Ele é o representante legal do Condomínio e como gestor, é responsável pela manutenção do patrimônio e garantia do bem-estar dos condôminos, fazendo cumprir as regras internas e intermediar os conflitos visando a manutenção da harmoniosa convivência de todos.

O que o Síndico pode ou não fazer? Há previsão legal de suas funções?

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (normas gerais) e o REGIMENTO INTERNO (regras internas de convivência) compõem os principais documentos que envolvem o funcionamento de um condomínio. O síndico tem liberdade para atuar de forma a melhor gerir o patrimônio e garantir o bem-estar de todos, podendo contratar e demitir colaboradores assim como terceirizar serviços ao invés de contratar funcionários; realizar cobrança de dívidas do condomínio; solicitar orçamentos de serviços e produtos; exigir a execução de serviços, etc.  

Contudo, tem obrigações legais (previstas no Código Civil) a seguir como convocar assembleias de condôminos, onde deve comunicar procedimentos administrativos; deve fazer cumprir a convecção e regimento; preparar e seguir o orçamento de receitas e despesas anuais; recolher contribuições e aplicar multas; prestar contas à assembleia anualmente ou quando exigidas; proteger e manter em bom estado as áreas comuns e serviços de interesse aos condôminos; fazer seguro do edifício entre outras obrigações que se não cumpridas ou não realizadas de forma adequada, causando prejuízos ao condomínio, ensejará à assembleia de condôminos a discussão sobre sua destituição do cargo.

O Síndico do meu prédio quer agora contratar uma administradora para o condomínio, pode fazer isto?

Sim, o Síndico está autorizado a transferir as funções administrativas e logo, a contratar ou mesmo trocar de administradora. Logo, os condôminos podem convocar uma assembleia geral para discutir a contratação e mudança de administradora, votando sobre o assunto. Se a maioria dos condôminos concordar, o síndico pode iniciar o processo de seleção de uma (nova) administradora, sendo a escolha aprovada ou não pela assembleia.

Houve mudança de Síndico e este novo, além de solicitar plano de obras quando soube que gostaria de fazer reforma no apartamento, divulgou no hall de elevadores vizinhos inadimplentes. Não esta sendo abusivo?

Na gestão do Condomínio o Síndico pode agir da melhor forma que entender desde que siga as determinações legais e convencionadas no regimento interno e assembleia.

O Síndico está obrigado a fazer cumprir a convenção, o regimento interno e determinações da assembleia, assim como, solicitar o plano de obras dos condôminos que desejam fazer reformas – medida de organização dos serviços de colaboradores, segurança do condomínio com identificação de terceiros e suas funções; podendo ainda, cobrar dos condôminos suas contribuições, impor e cobrar multas devidas que devem ser realizadas segundo os termos da convenção condominial.

Pode o Síndico inclusive compartilhar com os outros condôminos a quantidade de unidades inadimplentes, identificando-as, informando o valor da dívida em aberto (razoável seja nos boletos, balancetes ou nas assembleias condominiais, não em quadros de avisos) e efetuar cobranças extrajudiciais desde que razoável, ou seja, desde que não seja realizada a divulgação ou cobrança de forma vexatória e ou constrangedora, expondo o condômino ao ridículo ou atrapalhando sua rotina de trabalho ou lazer, que seria abusiva e geraria danos morais aos condôminos inadimplentes. Cabe a todos conhecerem seus direitos e obrigações no Condomínio e ao condômino ofendido buscar reparação.

Condomínio e assuntos relacionados são uma verdadeira seara de discussões no Direito, especificamente na área de direito imobiliário. Na dúvida ou indignação com qualquer situação, consulte-nos.

Escrito por Andrea Abreu