Compra e venda de imóveis: a importância de registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis?

A importância do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para regularizar a propriedade do bem em nome de quem é o verdadeiro dono.

Inicialmente para que possamos entender como de fato se obtém a propriedade do imóvel, precisamos entender como o nosso ordenamento diferencia a posse e a propriedade. Muitos acreditam que apenas o pagamento do preço do imóvel e a entrega das chaves já são suficientes para ser dono, mas a realidade no nosso ordenamento jurídico não é bem assim! É claro que para ser dono do imóvel é preciso pagar por ele, ou receber em doação ou herança, mas para ser oficialmente dono e ter a documentação regular em nome do verdadeiro dono, é necessário, em qualquer das hipóteses – compra, doação ou herança, formalizar a propriedade através do registro no cartório de imóveis de onde o imóvel está localizado através da lavratura da escritura pública no Cartório de Notas de sua preferência.

Então, o que é posse e propriedade?

Você deve estar se perguntando, não é a mesma coisa? E a resposta é: para o direito, não! São institutos diferentes e com normas próprias.

A posse é uma situação de fato e independe da propriedade, ou seja, é o exercício de algum poder sobre o bem (que pode ser bem móvel ou imóvel). Assim quando se realiza um contrato particular de compra e venda de imóvel, nele é possível transmitir a posse do bem e o comprador pode retirar as chaves e morar no imóvel como se dono fosse enquanto ainda estiver pagando por ele (nas situações em que o pagamento for parcelado). Também é possível ter a posse do bem quando se lavra no Cartório de Notas perante o tabelião a escritura de compra e venda e paga o preço integral, mas ainda assim enquanto não houver o registro da transmissão do bem no Cartório de imóveis você apenas terá a posse definitiva, mas não a propriedade.

A propriedade caracteriza-se por um direito absoluto, exclusivo, perpétuo (enquanto assim o quiser e puder) e ilimitado, podendo, dentro dos limites legais fazer o que bem entender com a coisa, mas para alcançar a propriedade é preciso respeitar suas formalidades, e a principal delas, é dar publicidade ao ato jurídico da compra, ou seja, registrar a compra e venda, a doação ou o bem herdado no Cartório de Registro de Imóveis.

Em outras palavras, a propriedade, por se tratar de um direito real, definido como um direito absoluto, só é possível obter através do registro da compra na matrícula do imóvel. Enquanto este ato não for concluído, você apenas terá a posse do bem, e a pessoa que estiver vendendo o imóvel (ou última pessoa registrada na matrícula) será o verdadeiro proprietário para o ordenamento jurídico.

Manter o imóvel que você adquiriu na propriedade de outra pessoa nos termos da lei, pode te trazer algumas situações desagradáveis como veremos a seguir, por isso a importância de, ao adquirir um imóvel, realizar imediatamente ao pagamento do preço, a transferência da propriedade pelo registro do ato jurídico na matrícula do imóvel.

- Qual a diferença entre contrato de compra e venda particular, escritura definitiva e registro na matrícula do imóvel?

Os três instrumentos jurídicos têm por objetivo realizar a transferência do domínio de um imóvel do vendedor ao comprador, o que diferencia são os efeitos gerados.

O contrato particular, ou instrumento particular de compra e venda de imóvel tem natureza particular ou pública, sendo um acordo entre as partes e tem por objetivo formalizar o negócio com o valor de venda, o prazo de pagamento, a forma da entrega do bem, e possíveis penalidades caso as cláusulas não sejam cumpridas.

Este contrato pode ser averbado na matrícula do imóvel, dando publicidade ao contrato, sendo uma garantia ao comprador e vendedor, e recomendado principalmente nos casos em que há prazo ou parcelamento para pagamento, evitando assim a dupla venda, mas essa averbação não transmite a propriedade ao comprador por si só. A averbação é diferente do registro em nome do novo proprietário, ainda que ambos sejam feitos na matrícula do imóvel, somente o registro transfere a propriedade por meio da escritura pública.

A escritura definitiva é um documento público lavrado no Cartório de Notas perante um tabelião que é munido de fé pública que torna a negociação legitima e transmitindo imóvel definitivamente. Este ato é um ato solene e obrigatório que antecede a transferência da propriedade, é só por meio dele que é possível fazer o registro do bem em nome do novo proprietário (comprador/herdeiro/donatário). Esta formalidade está disposta em nosso ordenamento no artigo 108 do Código Civil e exigido nas transações com valores superiores a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, ou seja, a maioria das transações imobiliárias devem ser feitas pela escritura pública por terem em sua esmagadora maioria valores acima do estipulado em lei, como dispõe:

¨Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.¨

Nos casos em que o imóvel é adquirido através de financiamento bancário, o contrato emitido pelos bancos substitui a escritura pública, devendo ser diretamente registrado na matrícula do imóvel para transferência definitiva do domínio, e nesta situação falaremos em um novo artigo como é ser dono de um imóvel financiado para o ordenamento jurídico.

Quanto ao registro na matrícula do imóvel é quando a escritura definitiva é levada ao Cartório de Registro de Imóveis onde está situado o bem (só há um registro para cada imóvel em um único Cartório de Registro de Imóveis da cidade), é através dele que oficialmente é transmitido a propriedade entregando ao comprador o direito absoluto sobre o bem e registrado. A matrícula é o documento oficial e público do imóvel.

Quais são os riscos de não registrar o imóvel em meu nome?

Comprar o imóvel e não registrar o ato jurídico na matrícula do imóvel pode trazer inúmeros riscos, entre eles a dupla venda. O contrato de compra e venda particular tem validade entre as partes, mas não necessariamente é um documento público, não sendo possível ser consultado por terceiros, o que favorece aos vendedores de má-fé vender o bem para mais de uma pessoa ao mesmo tempo, correndo o risco de você ficar sem o bem.

Não somente a dupla venda é um risco como também no caso do vendedor de boa-fé ou má-fé possuir dívidas, e seus credores moverem uma ação de execução levando ao bem à hasta pública (leilão), podendo você, mesmo que tenha pago pelo imóvel, mas não registrou, perder o bem.

Assim, para que haja segurança na compra do imóvel e que o bem seja preservado em seu patrimônio é importantíssimo levar a registro a compra no Cartório de Registro de Imóveis.

A assessoria jurídica neste processo de compra e venda também é de suma importância para que todos os documentos sejam analisados com exatidão.

E a lição que fica com esta explicação é que: “Quem não registra não é dono ”

Escrito por Beatriz Corazza