7 dicas para você comprar um imóvel em leilão sem dor de cabeça e surpresas futuras

Com os preços dos imóveis nas alturas, os leilões vêm atraindo quem deseja fazer um bom negócio comprando um imóvel para morar ou investir.

Apesar de ser um ótimo negócio, muitas pessoas ainda têm receio de buscar boas oportunidades nesta modalidade apenas por insegurança.

Se este é o seu caso, elencamos os principais pontos que você precisa se atentar, e prestando atenção neles poderá adquirir o tão almejado imóvel com investimento abaixo do valor de mercado.

1 – Consulte os débitos de condomínio

Quando se quer adquirir um imóvel em leilão, o primeiro ponto a ser analisado são os débitos condominiais, isto porque o próprio bem garante o pagamento da dívida transferindo ao arrematante a obrigação do seu pagamento.

Assim, antes de fazer a sua oferta consulte o edital do leilão que deverá constar a existência de débitos e qual é o valor em aberto.

2 – Consulte os débitos de IPTU

Os débitos de IPTU, igualmente aos débitos de taxas condominiais, também têm seu pagamento garantido pelo próprio bem, ou seja, não importa quem seja o atual proprietário, o imóvel servirá como garantia para o pagamento dessa dívida.

A informação dos débitos de IPTU você também terá no edital do leilão.

Caso conste no edital que o imóvel possui débitos de condomínio ou IPTU, ou ambos, você precisará se atentar ao valor total desta dívida e o valor total da dívida que levou o imóvel para o leilão.

Quando existem débitos de IPTU e condomínio, o ideal é que o valor pago pelo imóvel seja suficiente para quitar tudo, mas nem sempre acontecerá isto, e você não precisa se preocupar e nem desistir no negócio, veja porque:

João arrematou um imóvel em um leilão por R$ 100.000,00.

O imóvel era de Maria, que devia R$ 70.000,00 ao banco responsável pelo leilão.

Ou seja, dos R$ 100.000,00 pagos por João, R$ 70.000,00 foram para quitar a dívida de Maria, sobrando o valor de R$ 30.000,00,

Porém, no edital constava que Maria também devia R$ 40.000,00 de condomínio e R$ 20.000,00 de IPTU.

Como só sobrou R$ 30.000,00 do valor pago pela dívida no banco, João terá que pagar mais R$ 30.000,00 além dos R$ 100.000,00 que arrematou o imóvel.

Resumindo:

Valor arrematado: R$ 100.000,00

Dívida banco: R$ 70.000,00

Dívida de condomínio – R$ 40.000,00

Dívida de IPTU – R$ 20.000,00

Total de dívidas: R$ 130.000,00

Valor arrematado no leilão: R$ 100.000,00

Diferença a ser paga por quem está comprando o imóvel – R$ 30.000,00

Total final do valor do imóvel a ser desembolsado pelo comprador – R$ 130.000,00

Ou seja, mesmo se estas dívidas existirem, ainda assim pagar por elas pode valer a pena. Basta fazer uma análise correta do imóvel a ser arrematado.

3 – Quando o imóvel estiver ocupado por pessoas. O que devo fazer?

Quando o imóvel estiver ocupado por pessoas, sejam elas locatários ou proprietários do imóvel, é possível dentro do mesmo processo de arrematação (compra) solicitar ao juiz que expeça um documento solicitando que estas pessoas desocupem o imóvel voluntariamente em um prazo razoável.

Caso estes ocupantes não respeitem este prazo e não desocupem o imóvel, o juiz tem o poder de solicitar força policial para garantir a entrega das chaves a quem está adquirindo o bem.

4 – Taxa de Registro do auto de adjudicação

O auto de adjudicação nada mais é que a autorização que o juiz concede, para que o cartório registre a propriedade do imóvel em seu nome.

O nome é complicado, mas o procedimento é bem simples, uma vez finalizado a compra do imóvel pela arrematação, você deve ir até o cartório com este documento em mãos apenas para formalizar a sua aquisição na matrícula imóvel.

O custo desta taxa vai variar em cada cidade, em São Paulo um imóvel que foi comprado por R$ 100.000,00 o custo desta taxa será de aproximadamente R$ 1.500,00.

Para consultar o valor exato no seu caso basta ir ao cartório pessoalmente ou mesmo entrar no site do cartório em que o imóvel está registrado (informação que você consegue no edital) e consultar a tabela de custas e emolumentos.

5 – Condições do imóvel

As condições do imóvel pode ser uma questão importante porque nem sempre será possível fazer uma visita no imóvel antes de adquiri-lo, mas o edital será o seu aliado e você poderá consultar a descrição.

Aqui atenção: se o imóvel estiver muito mais barato do que o normal, é bem provável que suas condições de preservação não estejam das melhores.

Mas, refletindo sobre este ponto, se o objetivo desta compra é garantir um bom negócio, tratando-se de valores, nesta modalidade, a chance é bem alta de atingir este objetivo.

Veja, você pode adquirir um imóvel com até 50% abaixo do valor de mercado, ainda que você tenha gastos conforme citamos acima, você ainda terá uma margem muito boa para trabalhar.

Estes últimos dois pontos (condições do imóvel e gastos com este) você deve acrescentar na sua lista de atenção quando o interesse for revender o imóvel adquirido.

6 – Imposto de renda

Existem muitos investidores, que tem como prática a compra de imóveis em leilão para revenda, o lucro pode ser muito alto e valer a pena.

Novamente, olhando direitinho esses pontos, e sem pressa você consegue excelentes oportunidades.

Se o seu caso é este, comprar para revender, você precisará recolher o imposto de renda.

O imposto será recolhido sobre a diferença do valor arrematado no leilão e o valor vendido que você venderá o imóvel.

Ou seja, se você arrematou um imóvel por R$ 100.000,00 e depois vendeu por R$ 180.000,00, o IRPF deverá ser recolhido sobr o valor de R$ 80.000,00

7 – Comissão de corretagem

Na revenda do imóvel provavelmente você precisara de um corretor que te ajude a encontrar um comprador, e se isto acontecer o custo do serviço será de 6% do valor da venda.

Considerando o exemplo acima se o imóvel for vendido por R$ 180.000,00 a comissão de corretagem será de R$ 10.800,00.

A compra do imóvel por leilão traz uma série de benefícios para quem quer economizar.

Não é raro ver pessoas que compram ótimos imóveis, muito bem localizados e abaixo do valor de mercado.

É claro que os cuidados são necessários, mas sabendo lidar com as questões pontuadas acima, você tem grandes chances de fazer um bom negócio.

E ai, você tem alguma dúvida sobre compra de imóveis em leilões? Deixe aqui nos comentários que será um prazer responder vocês.

Um abraço, e até a próxima.

Beatriz Corazza e Sérgio Mancuso